La défiscalisation immobilière consiste à réaliser un investissement dans un bien immobilier locatif en échange d’une réduction d’impôt. Cet avantage fiscal accordé par l’État permet de réduire son montant d’impôt sur le revenu pendant une période déterminée.
Défiscalisation immobilière
La défiscalisation immobilière regroupe l’ensemble des incitations fiscales à l’investissement immobilier locatif en France.
Il s’agit d’utiliser les dispositifs fiscaux mis en place par les gouvernements successifs pour concentrer l’investissement des contribuables sur le logement et ainsi soutenir la construction de logements neufs et la réhabilitation de logements anciens.
La défiscalisation d’une partie de ses revenus grâce à la défiscalisation immobilière, au delà de la réduction d’impôt obtenue, permet d’investir dans l’immobilier locatif et de créer des revenus.
Qu’est-ce que la défiscalisation immobilière ?
Pour faire face au déficit structurel de logements en France et à la sauvegarde du patrimoine immobilier, l’État a mis en place une série de mesures fiscales pour encourager la réhabilitation de logements anciens et la construction de logements neufs . Le terme » defiscalisation immobilière » regroupe l’ensemble de ces mesures fiscales en faveur de l’investissement immobilier.
Le mécanisme de la défiscalisation immobilière consiste pour l’État à accorder une réduction d’impôt aux particuliers qui investissent dans le cadre de l’un de ces dispositifs.
Cependant, les modalités de calcul, les montants, les durées ainsi que les conditions d’obtention de cette réduction d’impôt varient selon les dispositifs. Il est donc nécessaire de comprendre précisément les conséquences pratiques de chaque dispositif de défiscalisation immobilière pour optimiser sa fiscalité.
Quelles sont les lois de defiscalisation immobilière en France ?
En contrepartie de l’investissement immobilier que vous allez réaliser, vous aurez la possibilité de payer moins d’impôts. La réduction d’impôt varie en fonction du dispositif de défiscalisation choisi.
Il existe actuellement plusieurs dispositifs qui permettent d’investir dans un logement neuf tout en profitant d’un cadre fiscal avantageux. Petit tour d’horizon…
1. La loi Pinel concerne les biens immobiliers neufs destinés à la location nue.
La location nue, c’est-à-dire ? Et bien il s’agit d’un appartement classique, sans meubles, destiné à la location, pour une résidence principale….
Depuis 2014, le dispositif Pinel permet de déduire une partie du prix du logement directement de ses impôts, en respectant bien sûr certaines conditions liées au type de logement, à sa localisation dans des zones définies.
Cette réduction d’impôt est calculée sur un plafond d’investissement de 300 000 € et la réduction d’impôt peut atteindre jusqu’à 63 000 €.
2. La loi de defiscalisation immobilière du Censi-Bouvard pour les logements meublés dans une résidence de services.
il s’agit en effet de louer un logement meublé, dans une résidence de services adaptée aux étudiants ou aux seniors.
Il s’agit généralement de petites surfaces, notamment pour les étudiants, et le prix est assez attractif.
Vous avez alors le statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel) . Mais rassurez-vous, ce statut méconnu est trés simple et présente de nombreux avantages.
Avec la loi de défiscalisation immobilière Censi-Bouvard, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 11% sur l’investissement réalisé pour un minimum de 9 ans de location et pour un montant éligible maximum de 300 000 €.
Par ailleurs, les résidences de services sont des établissements commerciaux soumis à une TVA de 20%, récupérable par l’acheteur, sous certaines conditions. Encore un cadeau fiscal !
Grâce à cette formule, la gestion quotidienne est confiée à un opérateur professionnel qui se charge de la recherche d’un locataire, des formalités administratives ou de l’état des lieux.
A la clé, une simplification de toutes vos démarches et l’assurance d’éviter les impayés, car le loyer est dû par le gestionnaire que le bien soit loué ou non !
3. Une variante de l’investissement dans le logement meublé : le régime de l’amortissement LMNP.
Le principe et le même que pour le Censi-Bouvard, mais l’avantage fiscal est différent. En effet, il ne s’agit pas d’une réduction d’impôt directe mais d’une diminution de votre revenu imposable grâce aux amortissements. N’ayez pas peur, nous vous expliquons tout dans un article détaillé.
Pour faire simple, le principal avantage du LMNP réside dans la possibilité d’amortir la totalité de votre investissement immobilier (hors terrain) sur 30 ans. Cet investissement ne génère donc aucun coût fiscal supplémentaire pendant plusieurs décennies, surtout si l’acquisition a été financée à crédit.
4 La loi Malraux
L’investissement en loi Malraux (du nom du célèbre ministre de la Culture, André Malraux) permet de réduire son impôt sur le revenu en contrepartie de lourds travaux de restauration sur des immeubles protégés.
Selon la localisation du bien, l’avantage fiscal est de 22% ou 30%. Les dépenses sont prises en compte dans la limite de 400 000 euros sur quatre années consécutives. Le logement doit être loué nu dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux à titre de résidence principale pendant au moins 9 ans.
Qui peut en bénéficier ?
Maintenant que vous percevez mieux le fonctionnement et l’intérêt de la défiscalisation immobilière et de ses différents dispositifs, vous vous demandez si vous aussi vous pouvez en bénéficier ? Voici les deux principaux critères qui vous permettront de déterminer si vous pouvez ou non investir via un dispositif de défiscalisation immobilière :
Toute personne imposable : Ce critère est évident, mais il est tout de même utile de le rappeler. Pour pouvoir bénéficier d’un bonus fiscal, vous devez bien entendu être imposable en France.
Toute personne détenant un capital à mobiliser : Si ces dispositifs sont accessibles à tous les contribuables français, encore faut-il détenir un minimum de capital à investir et de capacité d’épargne pour investir.
En résumé, il faut avoir les reins suffisamment solides financièrement pour pouvoir mobiliser des fonds sur le long terme sans se mettre en difficulté financière.
Quels sont les pièges à éviter ?
Comme dans tout investissement financier, le risque zéro n’existe pas en matière de défiscalisation immobilière. Mal ficelé, surdimensionné, un projet peut ne pas être économiquement viable, voire être voué à l’échec dès sa conception.
Présentés de manière attractive avec des rouages très difficiles à décrypter pour un investisseur non professionnel, certains programmes immobiliers peuvent être nuls en termes de gain, voire désastreux financièrement et donc contre-productifs.
Car le but de l’opération est d’améliorer son confort financier, que ce soit par la constitution d’un pécule ou la composition d’un patrimoine. Les dispositifs de défiscalisation ne sont ni bons ni mauvais en soi, il s’agit de les utiliser dans un cadre favorable pour en tirer le meilleur parti.
