Sci immobilier . La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme de société dont l’objet est de détenir un ou plusieurs biens immobiliers.
Cette structure permet une gestion patrimoniale et fiscale des biens immobiliers.
Avant d’entreprendre les démarches pour créer une SCI, il est nécessaire de connaître ses avantages et inconvénients, son mode d’imposition et son coût de création.
Sci immobilier
Quelle est la définition d’une SCI ?
SCI Société Civile Immobilière. C’est une société composée d’au moins deux associés pour la gestion d’un ou plusieurs biens immobilières . Le bien immobilier devient la propriété de la société. Tous les associés reçoivent des parts sociales.
Cette société est donc à distinguer de l’indivision.
Les différents types de société civile immobilière ?
Il existe différents types de sci ou société civile immobilière :
la SCI est une société de gestion ou de location correspond à la société civile immobilière traditionnelle. Elle permet d’acheter un bien immobilier à plusieurs, de le gérer et éventuellement de le louer.
Généralement, l’objectif principal de la création de ce type de société est de faire fructifier un ou plusieurs biens immobiliers par la location.
- la SCI familiale ne peut être constituée qu’entre les membres d’une même famille ;
- la SCI construction-vente permet d’acheter un terrain, d’y construire un immeuble et de revendre l’ensemble ;
- la SCI d’attribution permet de déterminer précisément quelle partie de l’immeuble appartient à chacun des associés ;
- La sci de jouissance à temps partagé vise à partager l’usage du bien.
Sci immobilier : quels sont les avantages ?
La sci immobilier facilite la gestion et la transmission du patrimoine immobilier.
La gestion du patrimoine au sein d’une SCI
Dans le cadre d’une société immobilière, les dettes et les bénéfices générés par les biens détenus par la société sont répartis entre les associés.
Ainsi, si des travaux doivent être réalisés sur le bien détenu, leur coût est réparti entre les associés, à hauteur des parts qu’ils détiennent.
Par ailleurs, l’obtention d’au moins l’accord des associés représentant la majorité des parts sociales est nécessaire pour procéder à la cession du bien.
En cas de désaccord, ou d’aspirations divergentes, la société civile immobilière permet de protéger le patrimoine. Aussi, la société civile immobilière est particulièrement adaptée à la gestion d’un patrimoine familial.
Transmission de patrimoine au sein d’une SCI
La société civile immobilière a l’avantage de faciliter la transmission du patrimoine.
Si, en tant que parents, vous souhaitez transmettre un bien immobilier à vos enfants, vous pouvez leur transmettre successivement des parts de votre SCI.
Vous bénéficiez ainsi des abattements prévus pour les droits de succession en ligne directe, à hauteur de 100 000 € par enfant pour chaque donation, renouvelable tous les 15 ans.
Quelle fiscalité pour les bénéfices de la société civile immobilière ?
Votre société civile immobilière peut générer des bénéfices si les biens qu’elle détient sont loués et que vous percevez des loyers en contrepartie.
Les revenus fonciers perçus dans le cadre de la société civile immobilière sont soumis à l’impôt sur le revenu. Chaque associé indique, dans sa déclaration de revenus, les sommes qu’il a perçues par l’intermédiaire de la SCI.
En revanche, si votre société civile immobilière loue un bien meublé, elle est considérée comme exerçant une activité commerciale et sera soumise à l’impôt sur les sociétés.
Des démarches importantes pour créer la société immobilière sci
Comme pour toute société, il est nécessaire d’effectuer certaines démarches pour créer votre SCI :
- Rédaction des statuts : il s’agit d’une étape cruciale, car les statuts fixent les règles de fonctionnement de la SCI et les règles entre associés.
- Publication d’une annonce légale : il s’agit d’une simple formalité, mais qui doit être effectuée avant l’immatriculation au greffe.
- Inscription de la société au greffe : il est important de vérifier toutes les pièces de votre dossier avant de l’envoyer pour éviter tout refus du greffe.
- Déclaration des bénéficiaires effectifs : il s’agit d’une obligation légale.
- La durée réelle de l’enregistrement peut donc varier considérablement en fonction de l’accompagnement dont vous bénéficiez ou des éventuelles omissions dans votre dossier.
Pourquoi créer une sci immobilier ?
Optimiser la transmission du patrimoine
La SCI familiale permet, notamment pour les familles nombreuses, de préserver le patrimoine immobilier sur plusieurs générations en évitant l’indivision ou la transmission à un tiers (par exemple le conjoint).
Via une Société Civile Immobilière, la transmission du patrimoine est facilitée par la distribution de parts sociales.
La transmission peut également se faire progressivement, par la donation progressive (avec réserve d’usufruit) des parts, minimisant ainsi l’impact fiscal lié aux droits de succession au moment du décès.
Développer son patrimoine immobilier
Pour un particulier, la Société Civile Immobilière est également un bon moyen de développer son patrimoine immobilier à moindre coût.
En effet, au lieu de contracter une hypothèque pour acquérir un bien, il apporte à hauteur de ses moyens dans une SCI et possède des parts en échange.
Il sera alors imposé uniquement sur les parts sociales qu’il détient. Les impôts et autres charges relatifs au bien détenu sont à la charge de la Société Civile Immobilière.
Par ailleurs, la forme SCI est cumulable avec de nombreux dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel par exemple.
Protéger son patrimoine professionnel
La SCI immobilier peut être un moyen pour les professionnels de protéger le patrimoine immobilier en sci professionnel d’éventuels créanciers puisque les biens qui ne sont pas inscrits au bilan de l’entreprise ne sont pas saisissables.
De plus, ce montage permet de contourner la règle qui interdit aux titulaires de SCI de se louer un bien immobilier.
Les parts de SCI détenues par le gérant faisant partie de son patrimoine privé, il peut tout à fait, via la SCI, facturer des loyers à sa société et les déduire de son résultat en tant que charge.
A titre privé, en tant qu’associé de la SCI à l’IR, il déclare un revenu foncier dont il peut déduire les intérêts de l’emprunt éventuellement souscrit pour acquérir l’immeuble.
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