Financement

Apport personnel

Pour tout projet d’achat immobilier, l’apport personnel est le montant que le futur propriétaire doit apporter à l’investissement initial. Complément du prêt, il est un élément essentiel du dossier pour convaincre la banque d’accepter le prêt.

Fixé à un minimum de 10% du coût total de l’opération, s’il monte à 30%, il permet de bénéficier de taux d’intérêt plus compétitifs. Toutefois, il existe des cas de prêt immobilier sans apport .

Apport personnel

Définition de l’apport personnel 

L’apport personnel est une somme d’argent minimale dont doit disposer un particulier pour obtenir un prêt en vue d’un achat immobilier.

I’apport personnel est exprimé en pourcentage du montant total du prêt.

Il sert principalement à couvrir les frais liés à l’achat du bien immobilier (frais de notaire, frais administratifs, frais de garantie, cautionnement, etc.)

Bien qu’il ne soit théoriquement pas obligatoire, il est exigé par la quasi-totalité des banques afin de partager le risque et de couvrir au moins les dépenses minimales de base.

En effet, les établissements financiers  n’acceptent généralement pas de prêter plus que le montant du bien.

Limiter le crédit à la valeur du bien permet aux banques de s’assurer qu’elles récupèrent la totalité des fonds en cas de défaillance de l’emprunteur.

Comment calculer l’apport personnel pour un prêt immobilier ?

Il est d’usage de considérer que l’apport pour un achat immobilier doit représenter au moins 10% du montant total du prêt.

Par exemple, si vous souhaitez acheter un bien immobilier de 250 000 €, vous devez être en mesure de présenter à la banque un apport de 25 000 € minimum.

Le montant du crédit accordé sera alors de 225 000 € pour financer les 90 % restants du bien.

A l’inverse, pour avoir une idée du montant que vous pouvez emprunter auprès d’un établissement financier, il est possible de faire le calcul à partir du montant épargné pouvant servir d’apport au crédit immobilier.

Ainsi, si vous n’avez  » que  » 20 000 € d’épargne, il vous sera plus difficile d’obtenir un crédit vous permettant de financer les 250 000 €.

Vous devriez donc en théorie pouvoir obtenir un prêt de 200.000 € pour respecter la règle des 10% d’apport personnel.

Dans ce cas, vous devrez vous tourner vers un bien moins cher, puisque vous ne disposerez théoriquement que d’une enveloppe de 220.000 € (200.000 + 20.000).

Les avantages d’un bon apport immobilier

L’apport personnel n’est pas seulement une condition sine qua non pour obtenir un prêt : c’est aussi un levier de négociation.

Plus votre apport personnel pour l’achat d’un bien immobilier est élevé, plus vous êtes en position de force pour obtenir un meilleur taux de crédit ou pour réduire les frais annexes (frais de dossier, pénalités de remboursement anticipé, coût de l’assurance emprunteur…).

Avec un apport important, vous pouvez même négocier avec votre banque une augmentation de votre taux d’endettement maximum afin d’emprunter davantage (ou sur une période plus courte).

Dans tous les cas, l’apport immobilier est une preuve de votre sérieux financier et de votre capacité d’épargne qui conduit la banque à vous accorder sa confiance.

Où trouver votre apport personnel ? 

L’apport personnel peut prendre différentes formes et ne se limite pas à l’épargne placée sur un compte d’épargne. Il peut notamment comprendre :

  • Les comptes d’épargne (livret A, livret développement durable)
  • L’épargne personnelle en espèces
  • Les prêts aidés : Plan d’épargne logement (PEL), Compte épargne logement (CEL), Prêt à taux zéro (PTZ), Prêt action logement.
  • Les différents placements financiers effectués (Assurance vie, Plan d’épargne entreprise)
  • Les dons familiaux
  • Les legs
  • Une somme obtenue suite à la revente d’un bien immobilier
  • Un prêt relais accordé par la banque

Cependant, certains de ces leviers nécessitent une anticipation afin de pouvoir débloquer les fonds nécessaires à temps.

C’est notamment le cas de l’assurance vie ou des participations d’entreprises qui ne peuvent être activées du jour au lendemain.

Comment emprunter sans apport personnel ? 

Il est possible de s’adresser seul aux banques pour obtenir un prêt. Mais si la tâche s’annonce difficile pour obtenir un crédit immobilier sans apport, il est recommandé de faire appel à un courtier ou à un mandataire, afin de ne pas s’embarrasser des démarches d’une part, et surtout d’augmenter ses chances de se voir accorder un crédit par les institutions bancaires.

En effet, ce type de professionnel entretient des relations avec les établissements emprunteurs, ce qui lui permet d’assurer une négociation plus prometteuse en vue de l’obtention d’un prêt sans apport, tout en maintenant des conditions moins rigides pour l’emprunteur.

Il est indispensable de procéder à une comparaison des offres proposées par les établissements prêteurs, en effectuant une simulation de crédit.

Comment se constituer un apport personnel ?

Votre épargne est la première source pour constituer cette mise de départ, qu’il s’agisse d’un compte bancaire classique, d’un livret A, d’un plan d’épargne logement ou de tout autre placement (assurance vie…), d’indemnités de licenciement.

Mais elle peut aussi provenir d’un héritage, d’une donation des parents ou grands-parents, d’un prêt accordé par vos proches, du produit de la revente d’un bien immobilier….

Apport personnel pour demander un crédit professionnel

L’apport personnel ne concerne pas seulement un projet d’acquisition immobilière. Il est également indispensable pour demander un financement bancaire pour soutenir une entreprise en plus des aides diverses, des sociétés de capital-investissement, etc.

Généralement, la banque ne prête pas pour un investissement initial, mais pour l’acquisition d’un bien mobilier ou immobilier (fonds de commerce, local commercial…) qu’elle peut utiliser comme garantie. Dans ce cas, le montant de l’apport sera compris entre 20% et 50% selon la nature du bien .

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