Financement

Micro foncier

Le régime micro foncier désigne un régime fiscal qui s’applique de plein droit, sauf option contraire, pour les contribuables dont le montant brut des revenus fonciers n’excède pas 15 000 € au titre de l’année d’imposition.

Ce plafond s’entend comme celui applicable aux contribuables propriétaires de biens immobiliers et aux membres de son foyer fiscal.

Le micro foncier

les regimes fiscaux sur les revenus locatifs : le micro foncier et le regime reel

Le régime micro foncier

Dans le régime micro foncier, il s’agit de déclarer les loyers hors charges perçus dans l’année, et d’avoir un abattement de 30% sur le montant déclaré. Vous serez donc imposé sur les 70% restants :

Dans ce régime, vous serez toujours bénéficiaire (70% des loyers annuels perçus), puisque l’abattement de 30% est exclusif et que rien ne peut être déduit des autres, qu’il s’agisse de travaux ou d’intérêts d’emprunt.

En revanche, si aucune charge ne pèse sur le bien, vous pouvez toujours bénéficier de l’abattement forfaitaire de 30% sur le montant des loyers annuels perçus.

Obligations déclaratives du micro foncier et détermination du revenu imposable.

Le montant du revenu brut doit être inscrit dans la case 4BE de la déclaration de revenus n° 2042 .Vous n’avez pas de déclaration complémentaire de revenus fonciers à remplir (déclaration n°2044).

Un abattement forfaitaire de 30% est automatiquement appliqué au montant déclaré. Il est réputé inclure toutes les charges supportées par le propriétaire. Vous ne devez pas retrancher cet abattement de 30% des revenus que vous déclarez.

Le revenu brut, automatiquement déduit de l’abattement de 30%, s’ajoute aux autres revenus pour être soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Revenus fonciers de source étrangère dans le cas d’un régime micro

Le montant total des revenus fonciers imposables déclarés case 4BE (micro foncier) doit comprendre, le cas échéant, les revenus fonciers de source étrangère.

Les revenus fonciers sous le régime micro foncier de source étrangère ouvrant droit à un crédit d’impôt égal à l’impôt français, déclarés sur la déclaration n° 2047, doivent également être mentionnés case 4BK (recettes brutes sans abattement) afin de ne pas faire l’objet d’un acompte contemporain au titre du prélèvement libératoire.

Renoncer au régime du micro-foncier ?

Vous pouvez renoncer au régime du micro-foncier et opter pour le régime réel pour la détermination de vos revenus fonciers s’il est plus favorable pour vous.

Cette option s’effectue en souscrivant une déclaration de revenus fonciers n° 2044. Elle est irrévocable pendant 3 ans.

A l’issue de la période de 3 ans, l’option est renouvelée annuellement en souscrivant une déclaration de revenus fonciers n° 2044.

Le régime du réel

Le régime de la déclaration aux revenus fonciers permet, contrairement au micro foncier, de déduire des loyers annuels certaines charges.

Les charges déductibles des loyers font l’objet d’une liste exhaustive. Il s’agit :

  • des dépenses de travaux de réparation et d’amélioration, des dépenses de diagnostic ;
  • les provisions pour charges de copropriété, à l’exception des charges locatives ou dites  » récupérables  » ;
  • les frais de gestion, les frais de procédure, les commissions versées pour la gestion locative, les frais de gestion d’un immeuble, les frais d’avocat, les frais d’huissier ;
  • les primes d’assurance du bien et les loyers impayés ;
  • les taxes foncières, la taxe annuelle sur les bureaux ;
  • les intérêts d’emprunt, les assurances liées à l’emprunt et les frais de constitution du dossier ;

Obligations déclaratives du régime réel d’imposition

Une déclaration spéciale de taxe foncière n° 2044 doit être souscrite.

La déclaration n° 2044 s’adresse aux propriétaires d’immeubles ordinaires, y compris les immeubles bénéficiant de l’un des abattements spécifiques prévus par les dispositifs Besson ancien ou dans le cadre d’une  » convention Anah  » (dispositifs  » Borloo ancien  » ou  » Cosse « ).

La déclaration spéciale n° 2044 concerne :

  • les propriétaires qui ont opté jusqu’en 2009 pour la déduction au titre de l’amortissement des logements neufs (dispositifs « Périssol », « Besson neuf », « Robien classique ou recentré », « Robien ZRR classique ou recentré » ou « Borloo neuf ») ;
  • les propriétaires qui bénéficient d’une déduction spécifique pour les dispositifs Scellier intermédiaire ou Scellier ZRR ;
  • les propriétaires d’immeubles particuliers : immeubles classés monuments historiques ou immeubles détenus en nue-propriété.

Comment fonctionne le régime du micro foncier ?

Le contribuable qui souhaite déclarer ses revenus fonciers provenant de locaux d’habitation non meublés sous le régime du micro foncier doit respecter une condition.

En premier lieu, l’ensemble des sommes perçues sous forme de loyers ou au titre de sa participation dans des sociétés immobilières ne doit pas dépasser 15 000 euros.

Ce seuil s’apprécie à partir de la déclaration foncière annuelle qui comprend notamment les charges consenties par le propriétaire pour l’entretien du bien. Une autre spécificité du régime micro foncier est l’absence de  » prorata « .

Cela signifie que, même si certains loyers ne sont concernés que pendant quelques mois dans l’année, ils sont globalement inclus dans le calcul des 15 000 euros.

Quelles sont les exceptions au régime de micro foncier  ?

La définition du régime du micro-foncier ou réel comporte plusieurs exceptions. Ainsi, les revenus de certains locaux non meublés ne sont pas pris en compte dans le calcul de l’impôt.

C’est notamment le cas pour les monuments historiques, pour les locaux situés dans des zones protégées, ou encore pour les biens immobiliers qui bénéficient d’abattements.

Par exemple, un propriétaire qui intègre son logement dans un programme d’investissement locatif peut bénéficier d’un dispositif d’incitation fiscale.

En ce qui concerne les revenus fonciers provenant de parts détenues dans des fonds ou des sociétés, tous ne sont pas éligibles au microfoncier .

C’est notamment le cas des parts de sociétés qui bénéficient d’une déduction fiscale pour amortissement ou, sous certaines conditions, des parts prises dans un fonds de placement immobilier (FPI).

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